重新審視商業地產:應看作商業,而不應是地產

來源:徐行看世界 徐建 2020-04-03 14:11

如今的商業地產,經過了十多年的發展,走過了快速布局擴張的黃金時期,市場悄然發生著變化,傳統的經營模式和思路正逐漸過時,過去像房地產行業的那種靠資本的快進快出、高舉高打,已經不能一招制勝了。一場發生在商業地產的革命正在到來。

在中國的過去十幾年,商業從原先單純的交易和流通,逐漸地與房地產聯系在一起,形成了帶有很強中國特色的商業地產模式,并伴隨著房地產的高速發展,商業地產在全國各地也呈現井噴態勢,各種大型購物中心瘋狂入市,這一方面帶動了周圍房價的增長,促進了城市商圈的不斷發展繁榮,加速了城市的外拓和人口遷移,成為城市發展的重要生力軍。

同時,這也帶來了很多問題,當商業的重心始終圍繞著地產,它就在這個過程中喪失了商業的本質,不問市場和顧客,只問房價增長和商鋪銷售,快速的擴張和同質化競爭,這在商業地產發展的上半場屢見不鮮,如今上半場已經結束,下半場悄然到來,多少商業人喊出了回歸商業本質的口號,商業地產已經到了必須要變的時候了。

為什么會出現這種變化,最主要的原因是市場階段的變化,商業地產已經從增量市場變成了存量市場,各種大型商業項目的爛尾倒閉使存量盤活成為未來商業發展的重點,這種市場競爭加劇使各商業項目開始思考如何在市場上存活下來,應對如今消費升級和商業迭代,商業思路必須發生轉變,上半場靠快速布局占領市場,下半場就需要靠用心經營去贏得未來。

因此,面對競爭壓力,無論是各商業地產項目主動做出的改變,還是被動做出的調整,這種變化促使整個商業地產迎來新的發展趨勢和契機,商業地產下半場正式來臨。

首先,這種改變需要從思維認識上做出改變,我們要重新審視商業地產:商業地產應看作商業,而不應是地產,這一點很重要,這決定了在這個行業里我們思考一切問題的出發點。

縱觀當前全國的購物中心持有者,多數是房地產開發商,他們基本上都是從地產轉型做商業,或者順帶做商業,只有少數是從商業零售做起,并且在過去十幾年中國房地產快速發展的時代,對于房地產開發商來說,在政策、資源、資金等方面他們都有比其他人更大的優勢,商業和地產正式融合,“商業地產”一詞產生。

商業地產,從名詞解釋上是作為商業用途的地產,明顯地是指地產,這在過去十幾年商業地產的上半場,在處于發展的初級階段,整體處于增量市場時問題并未凸顯,商業項目伴隨著房地產開發不斷開疆拓土,可是當市場趨于飽和,由增量市場轉向存量市場之后,競爭加劇導致商業項目不能再以房地產開發的思維去進行市場拓展了,商業必須回歸到商業的本質,地產只是軀殼,商業才是靈魂,如果只是把商業地產單純看作地產,拋棄商業談地產,或者看作地產項目的附庸,就像沒有了靈魂的軀體,那也只是一副臭皮囊。

為什么要將商業和地產二者區別對待,因為它們在思維模式和經營模式上還是存在著很大的差異,這種差異主要體現在:

項目周期

房地產或者稱之為住宅地產,往往追求簡單粗放的短平快,開發周期短,快速進入市場,快速銷售,快速回籠資金,然后再快速地進入新的市場圈地開發,這是目前所有房地產開發企業的典型特征。

而對于商業地產來說,這個周期要長得多,想要用房地產開發那一套去快進快出,在以后會越來越難。對于商業項目來說,需要通過持續的經營盤活項目價值,只有項目處于良性運轉才能提高項目盈利水平和金融價值,因此商業地產不能再以地產項目開發的短視思維去運作,要做好打持久戰的準備。

經營重點

對于房地產來說,它的經營重點在于銷售,一切以房產的銷售作為首要目標,因此對于房地產項目來說,銷售部是最重要、最龐大的部門,地產開發商不惜以高工資來調動銷售人員積極性,實現資金的快速回籠。

商業地產邏輯則完全不同,經營周期的長期性決定了如何保證項目的持續穩定運營成為經營的重點,穩定的客流和銷售,帶來穩定的租金收益和項目資產增值,市場和消費客群的認可,是商業項目最有價值的資產。當然,賺快錢也是之前很多商業項目使用的方法,快速復制開發、快速銷售變現,但在未來對良性資產項目的長期持有,長期高效運營,才是商業地產的真正出路。

盈利模式

在盈利模式上,二者也存在本質的不同,房地產項目以房產銷售作為首要目標,因為所有的盈利都來自于房產銷售,作為資金密集型行業,追求資金快進快出,利潤公式就是房產銷售收入減去拿地成本、建筑成本、人員成本、貸款利息以及稅費成本等,資金沉淀周期短,物業銷售完畢就不再持有,屬于一次性收入。

目前商業地產的主要盈利來源還是租金收入,以及日常多種經營收入,租金收入水平由商業租賃情況以及商戶租賃水平決定,歸根結底還是由項目的客流與銷售等經營情況決定,如何做好廣場的精細化管理,提高商家的承租能力以及租金水平,成為重要的盈利手段。

同時,對于商業地產來說,持有物業增值也是重要的盈利模式,但是由于資金沉淀周期較長,商業的運營狀況也是進行資產評估的重要指標,資本和金融的運作除了項目地段因素以外,還是以商業項目的表現為依據,因此無論是租金收益還是金融增值,經營狀況是保證商業項目盈利的最重要因素。

這里有一個很典型的例子,很多人應該都聽說過,位于北京工體三里屯附近的世茂工三項目,地理位置絕對優越,2016年賈躍亭以29.72億元將其收購,但長期經營慘淡,雖然其當前評估價為32.89億元,也一直放在阿里上降價拍賣,起拍價為21.87億元,仍然是無人問津,數次流拍,這也反映了一個事實,商業的價值不僅僅和地段有關,和它的經營現狀更是密切相關。

從以上三點,可以看到商業地產和住宅地產/房地產還是存在很大差異,在過去商業和地產剛剛結合的那些年,筆者看到了萬達通過這種商業與地產有機結合,快速復制擴大,使萬達迅速崛起,成為商業地產領域首屈一指的開發運營企業。但面對已經到來的商業地產存量時代,這種模式也走到了發展的十字路口。

說到這里,肯定有很多人對商業、商業地產、購物中心、房地產等概念存在混淆,為什么在過去商業地產是地產,而未來卻要把它看作商業,在這里筆者通過一張圖進行說明。

在這張圖里,其實商業和地產是分屬不同的范疇,只是在社會經濟的逐漸發展中,商業和地產才逐漸形成交集,形成了商業地產的概念,即圖中交集部分,像購物中心就是這里面比較典型的商業形式;地產中除了商業地產還有住宅地產、工業地產等,為圖中綠色部分;而商業除了商業地產以外,還有傳統商鋪、傳統零售、電商等這些不存在地產屬性的商業,為圖中藍色部分。

在之前的商業地產快速擴張時期,商業地產作為地產項目的附庸或者市場工具,帶有很強的地產屬性,在過去你可以把它看作是地產,但在未來,商業屬性必須成為它最重要的屬性,以滿足人的需求作為根本出發點,而不是主觀地靠商業項目為地產增值。

筆者也知道當前之所以商業和地產相結合,因為商業項目周期較長,短期的盈利水平較低,需要用地產進行商業的反哺,通過地產的銷售維持商業的長期持續經營,我們并不反對商業與地產的結合,但商業地產的下半場,思維模式和認知角度需要重新界定,把商業地產當作商業看待,而不是當作地產,這是商業邏輯做出改變的第一步,努力打造精品商業,而不是用商業去圈快錢,才能使商業項目在這個由增量市場向存量市場的環境下實現突圍。

這些年商業地產的蓬勃發展,各種大型商業項目層出不窮,但很多時候我們發現離真正的商業反而越來越遠,以致于我們逐漸忘了商業的本質是什么,這也是導致很多商業項目經營困難的根本原因。

其實,我們很多時候就是這樣,走得越遠,就會越容易忘記當初為什么出發,初心不改已變得越來越難,我們在選擇追名逐利的同時,還是需要經常回頭審視一下過去的自己,看一看這一路走來,是否和自己的初衷漸行漸遠。愿我們出走半生,歸來仍是少年,商業亦然。

文章來源:徐行看世界

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
215萬平米
城市綜合體
2025年
230萬平米
步行街區
暫無
11038.84萬平米
城市綜合體
2019-12
47382萬平米
步行街區
2020-09
3.2萬平米
城市綜合體
2020-12
2.5萬平米
城市綜合體
2020-10
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
服飾集合店
1000 - 1500平米
8 - 10年
全國
燜鍋/干鍋
200 - 400平米
3 - 5年
西南區
兒童游樂園
1000 - 2000平米
5 - 10年
全國
女裝
70 - 150平米
1 - 3年
華東區
箱包皮具
30 - 60平米
1 - 5年
全國
家電廚衛
50 - 100平米
1 - 3年
華東區
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