產業地產的發展現狀

來源:產業地產研究 呆鹿 2020-03-16 14:59

普通資本買住房,開發商、金融資本在買產業地產,這是下一個風口嗎?

 據不完全統計,整個2016年至少有34家企業進入產業地產,其中房地產背景企業數量最多,占到23家,其他12家分別為5家制造業企業、4家金融資本企業和2家商業背景企業。

從2014年底中央提出“大眾創業、萬眾創新”以來,國務院累計發布多個相關實施和落實意見,這一政策意在助力產業轉型升級和振興實體經濟,作為產業重要載體的產業地產也被業內普遍看作一個重要的風口。

  在當前實體經濟相對不景氣的背景下,大量資本涌入產業地產,一定程度上也造成產業主體與產業地產載體不匹配,一種觀點:“實體經濟不好,產業地產能好到哪里去?”

  但另一方面,資本在實體經濟下滑階段涌入,同樣意味著產業地產這一價值洼地將被重新挖掘。

一、科技園區的發展歷史

•科技園區最早是以工業園區的面貌出現的,大概在1950年代,為了給快速發展的工業企業集中提供發展生產所需要的的道路,給排水,廠房,供電、供熱、供氣以及配套的生活設施,在美國的很多地方都開始開發和建設工業園區。

•隨著科學技術的發展,許多發達國家開始關注企業的技術水平和研發能力,使得企業與大學和研究機構的關系日益密切,在最早的工業園區附近或園區內,開始有了與企業密切合作的大學和相應的學術、研究機構,原始的工業園區,開始注入了科技的元素。如,美國的著名的硅谷地區,英國劍橋科技園區等,都是在六十年代末,七十年代初發展起來的。

 

二、科技園區的發展階段

 

三、國際科技園區的數量及分布

世界上目前到底有多少科技園?恐怕沒有一個機構或個人可以給出一個準確的答案,但是下面幾組數據,可以給出一些基本概念。

a)世界上最大的以科技園區為會員的協會,國際科技園協會(IASP),目前共有來自72個國家的380多個會員。

 

●b)由世界創新聯盟編輯出版的世界創新地圖集中,由世界上與科技園區相關的24個協會提供的科技園和與創新研究緊密相關的機構的數量是2384個。這之中中國大陸的會員是70個。

 

●c)而中國大陸省級以上的科技園(經開區,高新區)就有1630多家。

 

●綜上所述,世界范圍內在冊科技園區應該是5000多家,中國占30%強。

從世界創新聯盟所出版的地圖上可以看到,世界上大多數科技園區,基本上還是集中在美國和歐洲,雖然從總量上說,中國很可能是擁有科技園區最多的國家,但是我們和世界的聯系還不是那么緊密,在這24個和科技園區、孵化器有關的協會組織中,我們總共才有70個,占我們國家科技園區總數的5%。所以在這張比較權威的地圖上,我們還是少數。

四、國內產業地產商的布局

 

五、國內產業地產發展趨勢及小結

從園區中國提供2016年轉型進入產業地產企業名單中可以看出,34家新進企業主要以房地產開發企業為主,其次為制造業企業和金融資本企業。這些企業大多為首次從事產業地產開發,也有部分企業在早年已經布局,但今年加速開始啟動。

  23家房地產背景新進企業中,央企和國企背景的企業占到一半以上,其中保利、遠洋、中鐵建、中鐵集團、招商漳州和中建集團均為央企或央企背景的地產企業;首開股份、首創置業、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投為地方背景的國有企業。

  另外,在2016年新進入地產領域的11家民營房地產企業中,碧桂園、佳兆業、泰禾、綠城、榮盛發展等企業赫然在列,同時進入的還有合生創展、星河集團、保集集團、卓越集團、中天集團等5家地產企業。

  除了房地產企業外,2016年新進產業地產企業中,傳統制造業和金融資本也占據一定比例,其中制造業企業有三一集團、中集集團、華立集團、正大機電集團和海格集團等5家企業,金融資本有弘毅投資、華融集團、華平資本和基匯資本等4家企業。

  金融資本進入產業地產,一方面與其投資回報有關,目前,相比其它領域,房地產和產業地產是一個回報率相對較高的行業。另一方面,布局產業園區、物流園區等產業地產,可以與其主業形成協同發展效應。

  此外,東百集團、菜鳥網絡等商業背景的企業也在今年開始發力產業地產。菜鳥網絡主要為阿里巴巴等電商平臺的商家提供物流服務,雖然從2013年成立時就開始拿地,但在今年啟動了多個物流園區項目。

 

 
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項目名稱城市商業面積類型開業時間
215萬平米
城市綜合體
2025年
230萬平米
步行街區
暫無
11038.84萬平米
城市綜合體
2019-12
47382萬平米
步行街區
2020-09
3.2萬平米
城市綜合體
2020-12
2.5萬平米
城市綜合體
2020-10
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
箱包皮具
30 - 60平米
1 - 5年
全國
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50 - 100平米
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30 - 50平米
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40 - 80平米
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