不經意間,房地產市場已在悄聲改變!

來源:子木聊房 徐建 2020-03-27 16:52

近幾天,隨著海外疫情的快速擴散,資本市場進入恐慌周期,劇烈震蕩。

美股在兩周內史無前例地觸發3次熔斷。甚至有人預測,標普500指數將下跌41%至2000點,這意味著不計其數的財富會頃刻間湮滅。

一個朋友在朋友圈感嘆到:

股票瞬息萬變,某股票瞬間從1834元跌到1分錢!什么概念?就是剛才還有1834萬元,一根煙沒抽完,剩下了100塊錢了!

這次美聯儲徹底慌了,緊急發布救市計劃,做法激進超乎想象,不單降息到零利率,還推出了7000億美元的量化寬松。然而利好消息公布后,美股期貨沒升反降,立馬下挫5%到跌停線。

通過這次疫情也看得出來,國際資本對美國的疫情管控極度不自信,中國或是當下世界中最安全和秩序的避難所。

這對于中國,也是一個樹立大國形象的絕佳機遇。尤其是對歐洲各國的援助,可以讓我們在大國戰略的路上擁有更多的伙伴,人民幣國際化也更容易被擁立。

當然國際資本市場的動蕩對中國樓市的影響也是有的,疫情導致全球股災,波及海外市場經濟,對中國的出口貨物需求減少,影響中國外貿經濟的增長,從而降低消費和樓市購買力。

但這是一個很長的傳導鏈,且在大國摩擦的基礎上,影響的預期已經非常薄弱,而且中國在加大馬力挖掘內部市場,接下來通過大基建和量化寬松,對沖風險。

疫情之后,全世界的經濟轉速下降一個檔次,但中國一定是最早恢復原有轉速的國家。

當然今天講的并不是國際資本市場對中國樓市的影響,而是近段時間中國樓市的底層結構正在發生著巨變,譬如農地入市和取消預售制度,這將改變中國房地產的格局,是我們最應該要關注的事情。

接下來筆者為大家進行解析。

房價的本質

我們先來回答一個最常見的問題,“中國房價為什么越來越高?”

答案千千萬,但回歸到最基礎的市場原理,解釋只有一個,“面粉”太貴。

拿今年2月份的市場情況來說,雖然在疫情的影響下,樓市封鎖進入冷凍期,房價搖搖欲墜,但一些城市的土地市場反而熱鬧得狠,甚至超越去年同期水平。

土地拍賣火熱,溢價率高,開發商成本出去了,未來房子建好后自然定價不會低。要知道,在房地產項目各項成本中,土地費用、各種稅收占比就高達房價的40%—55%,建筑施工成本占20%左右,三項費用約為10%。

地方從城市周邊以超低價格征收,反手以幾十倍甚至上百倍的利潤賣給開發商,推高房價。而且土地被地方壟斷,和地方財政綁定。在利潤驅使下,地方會想方設法控制土地供給節奏來穩定或推高房價。

所以任老前輩曾經也講過一個事實,房價上漲,是供需關系惡化的必然結果,除非地方加大住宅供應量,否則房價會按照此形式繼續上漲上去。

當然這個問題也能解決,他也給出了一劑良藥,那就是允許「農地入市」,但這種情況基本不可能實現,因為還要涉及到修改土地法。

關于「農地入市」,我曾經寫過專題文章,它之所以很重要,是因為解決了地方壟斷土地問題,充分讓樓市市場化,也是推行租賃住房市場,實現“房主不炒”戰略的根基。

于今有了實際的進展,打破了不可能的事實。

農地入市

前幾天國務院主持召開會議,發布了一份文件,文件內容稱:

將深化農村土地和集體產權制度改革,穩步推進農村集體經營性建設用地入市,探索賦予農民對集體資產股份的占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承權。

簡單來說,就是農村集體土地直接入市開發,無需國家征收。而且這次把試點城市擴大到13個,分別為:北京、上海、沈陽、南京、杭州、廈門、鄭州、合肥、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

你會發現試點城市都是當下國內能拿得出手的核心城市,而且布局之廣覆蓋全國。一線城市唯獨少了深圳,這是考慮到深圳面積太小,而且前幾年集體建設經營用地已經被征收完了,沒必要再推行「農地入市」政策。

那么「農地入市」對樓市的影響到底是如何的呢?

首先可以確定的是,這些農村集中建設用地,是有條件約束的。

目前來看,之前在農村蓋的小產權房,不可能轉正。在居住層面上,只能利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院。

有些人開始懷疑了,這算什么重大改革,這么看,對房價沒什么作用啊,別著急聽我細講。

做個假設,如果城市周邊的農民可以直接把地賣給開發商,開發商拿到后立馬開發成商品房賣給城里人,此行成立。

那么,郊區房的價格會比市場價格低30%左右,而且開發商減少了土地成本,會開發出更高品質的樓盤,再加上地鐵直接通勤市內,剛需大都會選擇。

而這會對市場房價造成非常致命的沖擊。地方一定不愿意,因為商品房賣不出去,影響征收回來的土地價值。

解決城市居民居住問題有兩個方向,買房或者租賃。出于對市場房價的考慮,地方想著從后者入手。

現在一二線城市的租金實在太高了,租金由業主定價,業主為了讓房子產生更多的溢價和收入,超過承受能力地調高租金比例,這直接扼殺了剛畢業工作年輕人在大城市的打拼夢。

拿我一個剛畢業的學生舉例,剛在北京工作,工資1W,房租就達到4K,再加上吃飯、交通、社交、學習,每個月還得和家里要錢,連女朋友都不敢想。

要知道北京人均工資是在9600塊錢左右,這也是近一兩年很多人才逃離北上廣深,重返二線的真實原因。

但如果低價租賃房出現呢?情況便有所改觀了。人才們的整體居住成本下降,同時購房需求被推遲,給自己留在一線城市打拼留有更多的時間和空間。

如果足夠多平價租賃房源出現在市場上,市場的整體租金和整體房價一定會被抑制下來”,這就是出臺「農地入市」的真實目的。

現房銷售

從近期的政策也可以看出,只要有出臺“降低首付政策”的城市,均被中央嚴令警告,禁止刺激樓市。

而且在樓市還沒有回穩的節骨眼上,又加速推進了「農地入市」的計劃方案,說明中央未來真不打算進一步炒房了。

而且前段時間,被政策強壓了3年的海南,敢為人先,出臺了一份政策,明確取消預售房制度。

預售房制度也是跟香港學的,當初海南省還是第一批搞預售房炒樓花炒崩了的地方。海南常年以房地產為主要收入來源,上一次出臺嚴政“斷臂封市”,這次下定決心拒絕炒樓花,隱約有一股勢力在控制著走向。

可以說,海南若實行成功,取消預售房制度會逐步在全國蔓延開來,這是大趨勢,因為對消費者百害無一利的政策是不符合當下市場環境的。

農地入市反土地壟斷,打造租賃市場;取消預售制度,施行現房銷售。這在前幾年是想都不敢想的事情,于今變成了現實。

說明我們不想香港化,及早地認識到了炒房帶來的嚴重后果。年輕人還有機會和空間。

房地產趨勢

當然對于市場的趨勢判斷,我還有幾點要說明的。

1、未來房地產市場會兩極化發展,類似于新加坡房地產制度,商品房越來越少逐步變成奢侈品,租賃市場和保障房規模會加速擴大,最終實現如深圳市長所說,“高端有市場、中端有支持、低端有保障”。

但這并不意味著,商品房的價格會因此跌下去。有錢人還會向上尋求商品房帶來的居住體驗,例如新加坡,雖然一開始就實施“組屋制度”,但商品房房價還是與日俱漲。當然房地產價值的「城市地段論」會愈發凸顯。

2、種種跡象表明,未來房地產投資紅利越來越少。最終會變成一種“防御型投資”,主要用來抵御長期通脹,獲得暴利越來越難,炒房變得越來越不明智。當然對于一般老百姓來說,抵御通脹已經是非常好的投資標的了。

3、這些趨勢會由一線城市逐步向二三四線城市擴散。因為一線城市對土地財政的依賴度小,而且市場能開發的土地之前已經差不多都賣完了,已經步入存量房時代。在存量房時代,地方財政的主要來源可能就是接下來的房地產稅,和人才們努力工作所創造出來的財富稅收。

所以你會發現留住人才,布局房地產稅是未來核心城市最重要的使命。

4、相對于一線城市二線城市會有一波紅利期,因為更需要地價帶來的財富積累來擴大城市規模,招商引資搶占城市發展高地,所以對「農地入市」的積極性不會太高,幾乎是被動的。但在目前的經濟形勢和購買力下,紅利會被推遲。當然大家也不要著急,中國經濟回到原有轉速也得在半年之后了。

5、三四線城市目前還處于房地產開發的第一階段,對土地財政的依賴會更強,當然對房地產稅和農地入市、取消預售房制度,這類遏制房價的措施從內心是排斥的。

但巧婦難為無米之炊,上一輪房價周期將購買力耗盡,如果未來產業無法興起,人才無法流入,則很難在房地產上有所作為。

現在的政策出臺都是向著保護剛需的方向進行,這是中國房地產實現長足發展的必要措施。在未來大分化時代,買房投資這件事情一定要謹慎了。

文章來源:子木聊房

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項目名稱城市商業面積類型開業時間
215萬平米
城市綜合體
2025年
230萬平米
步行街區
暫無
11038.84萬平米
城市綜合體
2019-12
47382萬平米
步行街區
2020-09
3.2萬平米
城市綜合體
2020-12
2.5萬平米
城市綜合體
2020-10
品牌名稱業態面積需求合作期拓展區域
箱包皮具
30 - 60平米
1 - 5年
全國
家電廚衛
50 - 100平米
1 - 3年
華東區
美妝護理
30 - 50平米
3 - 5年
西南區
眼鏡
40 - 80平米
3 - 5年
北京
飲品
500 - 800平米
4 - 8年
華東區
泰國菜
100 - 120平米
5 - 6年
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